Φορολογία Airbnb & Βραχυχρόνιες Μισθώσεις: Τι ισχύει για τους ιδιοκτήτες στη Θεσσαλονίκη
Εισαγωγή
Η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb, Booking κ.ά.) στη Θεσσαλονίκη —από το Ιστορικό Κέντρο και τα Λαδάδικα μέχρι την Άνω Πόλη και την Καλαμαριά— γνωρίζει τεράστια άνθηση. Παράλληλα όμως, το φορολογικό πλαίσιο έχει γίνει εξαιρετικά αυστηρό.
Οι μέρες που η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων της ΑΑΔΕ ήταν η μόνη υποχρέωση έχουν περάσει. Σήμερα, η διάκριση μεταξύ ιδιώτη εκμισθωτή και επιχειρηματία είναι λεπτή, ενώ τα πρόστιμα για μη συμμόρφωση είναι ιδιαίτερα υψηλά.
Στην Express Tax, υποστηρίζουμε καθημερινά ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων, εξασφαλίζοντας ότι εκμεταλλεύεστε την περιουσία σας με τη μέγιστη απόδοση και μηδενικό φορολογικό ρίσκο.
1. Ιδιώτης ή Εταιρεία; Το όριο των 3 Ακινήτων
Η σημαντικότερη αλλαγή που πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης αφορά τον αριθμό των ακινήτων που διαθέτει προς μίσθωση:
- Έως 2 Ακίνητα (Ιδιώτες): Το εισόδημα φορολογείται με την κλίμακα των ενοικίων (15% έως 45%). Δεν απαιτείται έναρξη βιβλίων στην εφορία, ούτε επιβάλλεται ΦΠΑ.
- 3 Ακίνητα και άνω (Υποχρεωτική Έναρξη Επιχείρησης): Αν εκμεταλλεύεστε 3 ή περισσότερα ακίνητα, θεωρείστε αυτόματα επιχειρηματίας. Υποχρεούστε σε έναρξη ατομικής επιχείρησης ή εταιρείας (π.χ. ΙΚΕ), έκδοση τιμολογίων/αποδείξεων και επιβολή ΦΠΑ 13%.
💡 Η συμβουλή της Express Tax: Αν πλησιάζετε το όριο των 3 ακινήτων, η επιλογή του σωστού εταιρικού τύπου (π.χ. σύσταση ΙΚΕ) μπορεί να σας γλιτώσει από υπέρογκες ασφαλιστικές εισφορές και φορολογία.
2. Τέλος Ανθεκτικότητας & Τέλος Παρεπιδημούντων: Τι πρέπει να εισπράττετε
Εκτός από τον φόρο εισοδήματος, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις επιβαρύνονται πλέον με επιπλέον τέλη που πρέπει να αποδίδονται στο κράτος και στον Δήμο Θεσσαλονίκης:
- Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση: Επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση και ανά δωμάτιο/διαμέρισμα. Το ποσό διαφέρει ανάλογα με τη σεζόν (Μάρτιος-Οκτώβριος vs Νοέμβριος-Φεβρουάριος) και πρέπει να δηλώνεται μηνιαίως.
- Τέλος Παρεπιδημούντων (0,5%): Αφορά όσους έχουν κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και αποδίδεται υπέρ του οικείου Δήμου.
3. Τα 3 συχνότερα λάθη που εντοπίζει η ΑΑΔΕ στις διασταυρώσεις
Η ΑΑΔΕ λαμβάνει πλέον απευθείας δεδομένα από τις πλατφόρμες (Airbnb, Booking, VRBO). Στην Express Tax βλέπουμε συχνά τα εξής ατοπήματα:
- Απόκρυψη Αριθμού Μητρώου (ΑΜΑ): Καταχώρηση ακινήτου στην πλατφόρμα χωρίς έγκυρο ΑΜΑ ή με λανθασμένα στοιχεία ιδιοκτήτη.
- Μη ταυτόχρονη δήλωση συνιδιοκτητών: Όταν ένα διαμέρισμα ανήκει σε δύο ατομα, η δήλωση των εσόδων πρέπει να γίνεται με ακρίβεια ποσοστού από τον καθένα.
- Εκπρόθεσμες Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής: Η οριστικοποίηση του Μητρώου πρέπει να γίνεται εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών για να μην επιβληθεί το αυτοτελές πρόστιμο των 5.000€.
4. Πώς σας καλύπτει η Express Tax στη Θεσσαλονίκη
Είτε διαχειρίζεστε ένα διαμέρισμα στο Κέντρο είτε μια ολόκληρη πολυκατοικία ως βραχυχρόνια μίσθωση, η ομάδα μας αναλαμβάνει:
- Την έκδοση ΑΜΑ και την ορθή παρακολούθηση του Μητρώου Ακινήτων.
- Τη σύσταση εταιρείας (αν ξεπερνάτε τα 3 ακίνητα) με τον πιο ευνοϊκό φορολογικό σχεδιασμό.
- Την υποβολή των μηνιαίων δηλώσεων ΦΠΑ, Τέλους Ανθεκτικότητας και της ετήσιας φορολογικής δήλωσης.
- Τη συμβουλευτική για την έκπτωση δαπανών ανακαίνισης και λειτουργικών εξόδων.
📞 Θέλετε να μεγιστοποιήσετε τα κέρδη από το Airbnb σας χωρίς φορολογικά ρίσκα;
Καλέστε μας στο 2310 533210 ή συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας για μια δωρεάν συνεδρία αξιολόγησης του χαρτοφυλακίου των ακινήτων σας!